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マンション価格はリーマンショック前の水準より高くなった。しかし、戸建て価格の上昇幅はかなり控え目だ。こうして、マンションと戸建ての価格差が大きく開いたために、遅ればせながら「戸建ての割安感」が出てきており、マンションと競合するエリアでは価格の上昇傾向を見せ始めている。とはいえ、以前と比較して割安であることは明白ではあるものの、戸建ての購入には大きなリスクが潜んでいる。



これは先進国では日本だけの傾向であり、実は過去の日本の政策が足を引っぱっているだけだ。それを変えれば戸建市場は大化けすることになるだろう。

不動産価格はマンションだけの独歩高に見える。アベノミクス以降の金融緩和で、銀行の融資資金が担保を取りやすい不動産に多く流れたために、不動産価格は大きく上昇した。住宅ローンで資金が借りやすくなると、不動産価格がインフレするのは「資産（不動産）＝債務（住宅ローン）＋自己資金」の計算式から容易に想像がつくだろう。こうしてマンション価格は3割上がったが、戸建ては1割にも満たない水準にある。

2007年当時の戸建て価格は今よりずっと高い山を描いている。これまで不動産価格が上がるときには、マンション・戸建て・土地は同様の動きを見せていたが、今回ばかりは違う。

なぜこれまでのように動かないのか、その理由は2つある。1つは建築費の高騰である。特に鉄筋コンクリート造の建物の建築費は高騰した。災害復興やオリンピックによって建設需要が急増したことに加えて、円安になって資材価格も上がった。建築費が上がると、土地よりも建築費比率が高いマンション価格は上がりやすい。

建築費が上がると、土地を購入して開発を行うデベロッパーは土地代を抑えようとする。土地＋建築費が販売価格に直結するので、売れ行き悪化を懸念してやすやすと売値を上げられない事情があるからである。

もう1つ、この10年で変わったことは、本格的な人口減少時代に入ったことである。死亡人口が増えると、相続で土地が供給される量が増える。これに対して、子どもを産む世代は減っているので、需給バランスは悪化の一途をたどっている。たった10年でも死亡人口は20％増え、出生人口は6％減っている。

婚姻件数を比較したが、状況が一変したことが見てとれる。これは戸建用地にとっては深刻な需給バランスの崩れを発生させる。マンションは子どものいない世帯、高齢者、セカンドハウス、投資の対象になるが、戸建は子育て層にしかニーズがない。こうして、土地・戸建価格は頭の重い展開が続いている。



http://diamond.jp/articles/-/104447

駅近だから大丈夫、湾岸エリアはまだ上がる---そんなマンション神話はもう崩れる。立地の良し悪しなど無関係。マンション価値を根底からむしばみ、大暴落させる「新しい病」が猛威をふるい出した。

審議会が暴露した「真の2020年問題」

東京・新宿区で民間初の分譲マンション「四谷コーポラス」が売り出されたのは1956年のこと。それから約60年の時を経て、日本は全国に約600万戸を抱えるマンション大国となった。中でも、全国のマンションの4分の1以上が集中、日本一のマンションストック数(168万戸)を誇るのが東京である。東京都都市整備局(都市整)は、そんな都内マンションの行政をつかさどる大本営。普段はあまり注目されないこの組織が、いま不動産業界で話題の的となっている。




「都市整がパンドラの箱を開けた」

「都内のマンションの9割は23区内に建つが、都市整がそれら優良物件の大暴落を招く『戦犯』になる」業界関係者からはそんな物騒な声が聞こえてくるのである。きっかけは約1年前。都市整備局が中心となって不動産のプロたちを一堂に結集して、「マンションの2020年問題」について話し合う審議会を始めたことにある。
審議会の正式名称は、東京都住宅政策審議会。昨年7月にスタートし、去る9月3日に1年間の議論を答申にまとめたのだが、この答申が業界に大きな波紋を広げているのだ。「空き住戸の増加や管理組合の機能低下等によって管理不全に陥り、スラム化を引き起こす」「一たびマンションがスラム化すれば、周辺市街地や生活環境における、治安や景観、衛生面での悪化を招き、地域社会における深刻な問題へと発展する」答申にはマンション危機に警鐘を鳴らす言葉がズラリと並ぶ。そもそも審議会が開催されることになったのは、都の人口が2020年にピークを迎えることへの危機感があったから。

さらに、全国的に世帯主の年齢が60歳以上のマンションが約5割を占めるなど、マンション住民の高齢化が急速に進展しているとの事情もあった。そうした中で、現在どのようなマンション問題が発生しているのか、新たにどのような問題が噴出しそうか。審議会では専門のマンション部会を設置したうえで、プロたちがリアルな実態を次々と明らかにして、答申にまとめた形である。もちろん、これまでもマンションの2020年問題については、業界内外から指摘されてきた。東京五輪開催に向けてマンション業界は大盛況だが、ブームは五輪終了とともに急速に萎み、価格の値崩れが始まると……。

しかし、この審議会はそうしたブーム終焉の是非にとどまらず、より根深いマンション問題の実態に踏み込んだところに特徴がある。たとえば、前述した部会の議事録には、次のような不動産業界の「裏話」までが赤裸々に綴られている。「分譲業者が、外国企業にまとめて売却してしまうと、そのマンションの区分所有者の大半を外国企業が占める(中略)

その多くは管理費や修繕積立金について認識が薄く、所有者となってからまったく支払わないなど、深刻な滞納問題が生じている。このままでは管理組合の財政そのものが破綻してしまう可能性がある」要するに、表立って語られなかった「真の2020年問題」の数々を明るみに出してしまったことで、「これが価格暴落の引き金になる」と業界は大慌てなのである。

首都圏郊外では200万円でしか売れない物件も

審議会で特に問題視されたのが、「管理不全マンション」なるものだ。マンション住民でつくる管理組合が崩壊、それがきっかけでマンションの維持・管理が適切に行われなくなり、マンション価値が地滑り的に下落してしまう物件のことを指している。聞き慣れない言葉かもしれないが、全国で多発。マンション価格の暴落に直面して、頭を抱える住民が急増している。東京・世田谷区の人気住宅エリアに建つ8階建てマンションに住む、岡田拓也氏(仮名、53歳)はそんな一人である。約5000万円で購入した2LDKの部屋を売りに出そうとしたところ、「1000万円台でないと厳しい」と仲介業者から突きつけられたことから、悲劇が幕を開けた。駅からは徒歩5分圏内で交通至便。相場感覚では4000万円前後で売れると思っていた矢先、「地震でエレベータホールの壁に亀裂が入った。当然、修理が行われると思っていたら、そんな様子もない。どうしてかと調べてみたら、とんでもないことが起こっていた」(岡田氏)


そもそも審議会が開催されることになったのは、都の人口が2020年にピークを迎えることへの危機感があったから。さらに、全国的に世帯主の年齢が60歳以上のマンションが約5割を占めるなど、マンション住民の高齢化が急速に進展しているとの事情もあった。そうした中で、現在どのようなマンション問題が発生しているのか、新たにどのような問題が噴出しそうか。審議会では専門のマンション部会を設置したうえで、プロたちがリアルな実態を次々と明らかにして、答申にまとめた形である。

もちろん、これまでもマンションの2020年問題については、業界内外から指摘されてきた。東京五輪開催に向けてマンション業界は大盛況だが、ブームは五輪終了とともに急速に萎み、価格の値崩れが始まると……。
しかし、この審議会はそうしたブーム終焉の是非にとどまらず、より根深いマンション問題の実態に踏み込んだところに特徴がある。たとえば、前述した部会の議事録には、次のような不動産業界の「裏話」までが赤裸々に綴られている。「分譲業者が、外国企業にまとめて売却してしまうと、そのマンションの区分所有者の大半を外国企業が占める(中略)

その多くは管理費や修繕積立金について認識が薄く、所有者となってからまったく支払わないなど、深刻な滞納問題が生じている。このままでは管理組合の財政そのものが破綻してしまう可能性がある」要するに、表立って語られなかった「真の2020年問題」の数々を明るみに出してしまったことで、「これが価格暴落の引き金になる」と業界は大慌てなのである。

富裕層や若者に人気のタワーマンションの住民とて、「例外」ではない。むしろ、より深刻な「管理不全現象」が勃発している。都心のあるタワーマンション。高層部は億ションとなる超優良物件で、住民たちが頭を抱えているのがマンションの「グローバル化」だ。
（中略）

さらに、ここへきて「チャイナ・ショック」が勃発、手元の現金確保のために中国人オーナーの「売り」が一挙に出るとの噂も浮上している。もし現実となれば、タワーマンションの暴落劇に発展しかねない。
「相続税評価額を割安に抑えられるとして、節税対策でタワーマンションを購入している日本人の富裕層も多い。
が、国税当局がいまこの節税スキームを規制しようと動き出していると言われており、近いうちに『タワマン節税』はできなくなる可能性がある。おのずと相続対策狙いの富裕層はタワーマンションから離れていくことになる。すでに湾岸の中古マンションには売りが増えてきているとも聞きます」(前出・牧野氏)

2020年を待たずして、「暴落」の足音は迫りつつある。
そもそも、人口減少社会に突入した日本では、マンションはすでに供給過剰。それなのに、安倍政権はジャブジャブと市場にカネを流すことで、株式市場と同様に、バブルを作って「マンション相場」を演出してきた。「今年1-6月期、東京23区内の分譲マンション価格は8年ぶりに6000万円を突破した。リーマン・ショック前、'07年のミニバブルと呼ばれた時期よりも実質価格は上がっています」(みずほ証券チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏)
だが、見てきたように、多くのマンションの内情は傷つき、壊れ、根元から崩れ落ちようとしている。その実態が表沙汰になった時、「上げ底」になっていただけ余計に、大きな暴落劇が巻き起こることになる。

「特にイメージ先行で価格が上がっているエリアは、市場の熱が冷めた時、大きな価格の見直しが入るでしょう。
東京では中目黒、代々木上原、二子玉川などは要注意です。特に中目黒は谷底の地形だし、二子玉川は川沿いの低地。地形的に決して高級住宅地の条件を備えていないにもかかわらず価格が暴騰した分、谷が深くなる危険性がある。これらのエリアに住んでいる人で、そろそろ売却をと考えていた人は、早めに決断したほうがいいかもしれない」(ディー・サイン不動産研究所所長の吉崎誠二氏)かつて夢のマイホームとして人気を博し、サラリーマン家庭が殺到したニュータウンのマンションは「冬枯れ物件」に成り果てた。同じことがこれからは、都心の優良物件へと広がっていく。

先に逃げた者ほど被る損は少なくなる。残された時間はすでに少ない。

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/45882

東京都新宿区新宿１丁目のマンション前の路上を通りかかった男性から１２月３１日午後１１時半ごろ、「裸の女性が倒れている」と１１０番通報があった。女性は、搬送先の病院で間もなく死亡した。警視庁四谷署によると、女性はこのマンションに住む無職の２０代で、署は飛び降り自殺したとみている。

マンションなど集合住宅のベランダで紫煙をくゆらせる「ホタル族」への風当たりが強くなっている。